A Fundação Getúlio Vargas (FGV) lançou o novo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), designado para a locação residencial de imóveis.

Este novo indicador mensal visa ser mais justo, uma vez que retrata melhor a realidade do mercado.

Este é um tema de grande importância para o setor imobiliário. Sabendo disso, preparamos este artigo buscando esclarecer alguns pontos sobre a utilização desse novo índice aos contratos de alugueis residenciais através dos seguintes tópicos:

1. Como os aluguéis residenciais vêm sendo atualizados?
2. O que é IVAR?
3. Forma de cálculo do IVAR?
4. Quais os benefícios ao locatário e locador ao utilizar o IVAR?

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COMO OS ALUGUÉIS RESIDENCIAIS VÊM SENDO ATUALIZADOS?

Por muito tempo, o IGP-M (Índice de Geral de Preços – Mercado) foi utilizado como indicador para reajuste de aluguéis. O índice começou a aparecer nos contratos de aluguel, sem muita queixa. No entanto, o uso do IGP-M como indicador para contratos de aluguéis não possui obrigação legal.

A Lei do Inquilinato não determina qual índice deve ser utilizado, apenas afirma que os locadores terão direito de reajustar o valor do aluguel anualmente, a partir de um determinado mês.

Portanto, a lei estabelece que é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Entretanto, não há qualquer menção a um indexador padrão para contratos.

Ou seja, a escolha do IGP-M foi algo natural do mercado imobiliário, até para manter uma certa proteção e acabou sendo adotado em larga escala, mesmo não sendo sua função.

O QUE É IVAR?

IVAR é um novo indicador criado com enfoque no mercado imobiliário e será divulgado mensalmente, fazendo parte do calendário fixo de divulgação dos índices, indicadores e sondagens do FGV IBRE.

A ideia principal é desse índice preencher a lacuna do mercado imobiliário que ficou desestabilizado com a crise sanitária provocada pelo COVID-19.

É de conhecimento geral que o IGP-M acabou sendo um índice adotado na maioria dos contratos de reajuste de aluguel residencial, contudo, ele não foi criado para isso.

Até por isso, nos últimos anos, ele apresentou reajustes fora do padrão do mercado imobiliário, registrando uma grande alta. Sendo assim, surgiu a necessidade de criar um índice que refletisse diretamente o que acontece no setor imobiliário.

FORMA DE CÁLCULO DO IVAR?

O IVAR é calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários das seguintes capitais:

1. São Paulo;
2. Porto Alegre;
3. Rio de Janeiro;
4. Belo Horizonte.

Esse indicador deve refletir as variações ao longo do tempo, entrando em sua base de cálculo é composta por diversos fatores, como renovações de contrato por força de clausulas ou até mesmo por mudanças inesperadas, como a pandemia.

Tudo entra na base de cálculo.

A FGV, afirma que antes de divulgar os primeiros cálculos, usaram como base 3 anos de uma metodologia estatística utilizando cerca de 10 mil contratos de alugueis.

QUAIS OS BENEFÍCIOS AO LOCATÁRIO E LOCADOR AO UTILIZAR O IVAR?

Conforme já mencionamos no artigo, o IVAR tende a ser mais justo, uma vez que busca retratar melhor a realidade do mercado imobiliário quanto as variações nos preços dos aluguéis.

Isto não quer dizer que será sempre baixo, todavia, atualmente se fosse aplicado, seu uso seria mais benéfico aos locatários, muito por conta da grande alta do IGP-M.

Diante disso, é normal que os proprietários dos imóveis, tenham mais receio ao utilizar o IVAR. No entanto, o índice proporciona segurança ao locador por estar atualizado ao mercado imobiliário e em breve terá que competir com os demais preços.

Além disso, em meio à crise sanitária e à alta do IGP-M, muitos inquilinos têm judicializado os reajustes de seus contratos de aluguel para tentar afastar a aplicação do índice previsto no contrato e em muitos casos, tem conseguido êxito principalmente com a substituição do IGPM por outro. Logo, o uso consciente do IVAR pode afastar ações judiciais com perdas e custos processuais.

Por fim, é necessária avaliar cada caso concreto por um especialista no assunto, de forma a trazer segurança jurídica para o contrato.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.