Esses dois institutos compõem diversos negócios jurídicos, principalmente quando se fala em operações de crédito sobre bens imóveis e com objetivo de garantir dívidas do devedor.

Entender a diferença entre a hipoteca e a alienação fiduciária é fundamental para quem atua no setor imobiliário, até porque, essas ferramentas possuem o propósito de trazer maior garantia aos credores em determinadas situações e por isso, são muito utilizadas.

Diante disso, vamos abordar com detalhes como funciona uma hipoteca e uma alienação fiduciária e quais as principais diferenças.

A seguir, o leitor irá encontrar tópicos abordando essas duas ferramentas da seguinte forma:

1. Como funciona a hipoteca?
2. Como funciona a alienação fiduciária?
3. Qual a diferença entre esses dois institutos?

Adiante, trazemos nesses tópicos informações relevantes sobre a hipoteca e a alienação fiduciária e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em seus negócios e com seus bens.

COMO FUNCIONA A HIPOTECA?

No direito, a hipoteca é uma forma de garantia real imobiliária, voltada para contratos de empréstimos ou financiamentos. Neste cenário, o devedor ao contrair uma dívida irá oferecer um bem imóvel seu ou de terceiros a fim de garantir o pagamento.

O detalhe é que o bem hipotecado não é entregue de imediato ao credor, ou seja, o devedor pode continuar utilizando o bem. Todavia, em caso de inadimplemento pode haver a execução judicial do devedor e, consequentemente, o bem hipotecado ser convertido ao credor.

No mercado, será possível encontrar mais de um tipo de hipoteca, portanto, elas podem surgir em três tipos:

1.  Legal – é um direito garantido por lei a determinados indivíduos com objetivo de garantir dívidas. São situações bem específicas previstas no Código Civil Brasileiro em seu artigo 1.489 e seus incisos I,II,III, IV e V;
2.  Convencional – encontrada em negociações com instituições financeiras, muito utilizada em financiamentos e empréstimos;
3. Judicial – concedida em juízo por meio do processo de execução ou cumprimento de sentença.

Obviamente que esta não é uma situação tão simples, a legislação estabelece regras e caminhos a serem seguidos. Para isso, o credor deverá ingressar com uma Ação de Execução Hipotecária e passar pelos trâmites judiciais para requerer o seu direito, é um processo que requer expertise e conhecimentos das normais legais para se obter êxito.

Por isso, falando um pouco mais sobre essa ação, ela incide sobre bens imóveis ou bens móveis considerados como imóveis, alguns exemplos são:

1.   Aeronaves;
2.   Navios;
3.   Linhas férreas;
4.   Direito real de uso;
5.   Direito sobre recursos naturais específicos como os mencionados no artigo 1.230 do Código Civil Brasileiro;
6.   Imóveis e sua parte acessória.

Esses são alguns dos bens que podem ser alvo desse tipo de contrato de hipoteca e ação de execução.

Dito isso, mencionamos anteriormente que a hipoteca deve seguir algumas regras previstas em lei, assim essa modalidade exige questões como:

1.  Um contrato público ou particular;
2.  Registrar na matrícula do imóvel a hipoteca ou no documento de registro do bem dado em garantia.

Essas são exigências básicas, em todo caso, há ainda leis específicas que também precisam ser seguidas no momento de celebração e esses detalhes fazem a diferença. No entanto, para adentrar nessas questões, é necessário uma análise mais criteriosa de cada caso e o objetivo deste artigo é ajudar o leitor a se familiarizar com o assunto e posteriormente, com suporte de um profissional, buscar mais profundidade.

COMO FUNCIONA A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?

A alienação fiduciária é um instituto jurídico com mais vantagens para o credor. Isto porque, nele ocorre uma transferência temporária da propriedade para o credor até que o devedor realize todo o pagamento da dívida.

Frente a isso, essa ferramenta tem sido bem proveitosa na recuperar os créditos junto aos devedores.

Estando inadimplente e de acordo com as previsões contratuais, o credor poderá executar o contrato e ficar com a propriedade para satisfazer a dívida, ou ainda, levá-la a leilão e ficar com o saldo correspondente à dívida.

A alienação fiduciária está mais presente no cotidiano do que se imagina, afinal, esse é o modelo mais utilizado em financiamentos de imóveis.

A construtora ou incorporadora de imóveis costumam utilizar esse tipo de contrato para venda de imóveis financiados para pessoas físicas ou jurídicas. Dessa forma, elas possuem o que chamamos de domínio resolúvel do bem imóvel e aos poucos, conforme o devedor quita as parcelas, o mesmo irá recuperando a propriedade do bem gradativamente.

Por ser uma ferramenta jurídica regulamentada por lei, é preciso seguir algumas regras como:

1.   Contrato público ou particular, contendo;
2.   Determinações a respeito da posse do imóvel e prazos para quitação da dívida;
3.   Clareza sobre as taxas de juros, atualização monetária e demais encargos;
4.   Memorial descritivo do imóvel e regras de uso e garantias;
5.   Clareza sobre situações de eventual inadimplência e condições para leilão.
6.   Registro na matrícula do imóvel.

Essas são as principais regras previstas na Lei nº 9.514/1997, responsável por regulamentar o tema. No entanto, além dessas, conforme o caso, a lei determina outras regras que devem ser observadas.

QUAL A DIFERENÇA ENTRE ESSES DOIS INSTITUTOS?

Algumas diferenças ficaram bem claras ao longo do texto, a principal é a transferência do bem imóvel. Contudo, apesar de suas diferenças e de um ser mais vantajoso do que o outro, dependendo de que lado se está na negociação, ao fim é válido ressaltar que ambos ainda possuem grande utilidade e importância no mercado.

Outras diferenças, além daquela mais evidente que mencionamos, são:

1. A primeira diferença notada é que na hipoteca o bem imóvel permanece registrado no nome do devedor. Por outro lado, a alienação fiduciária a propriedade passa para o credor ou para a instituição financeira até a quitação do saldo devedor;
2.  Enquanto que a hipoteca exige de imediato medidas judiciais para satisfazer os valores devidos, a alienação fiduciária possui uma previsão jurídica mais clara e segura para levar o bem para leilão e recuperar os valores devidos;
3.   Devido a essa possível fase fora dos tribunais da alienação fiduciária, a mesma exige menos custos com a recuperação do crédito, se comparada a hipoteca.

Nesse momento, é possível perceber que para construtoras, incorporadoras imobiliárias e instituições financeiras a alienação fiduciária mostra-se uma alternativa mais segura e econômica para os negócios imobiliários.

Mas, logicamente, não é difícil encontrar no mercado imobiliário os dois institutos como forma de garantia. Isto porque, é preciso avaliar a necessidade de cada caso e construir uma solução legal que traga maior satisfação para as partes.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.