Neste artigo, vamos explicar o que é o lucro presumido, um dos regimes tributários disponíveis para as empresas imobiliárias, e quais são as suas vantagens, desvantagens e particularidades. Acompanhe!

O que é o lucro presumido e como ele funciona?

O lucro presumido é um regime tributário que permite às empresas apurar o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) com base em uma margem de lucro fixada pela legislação, aplicada sobre a receita bruta auferida em cada trimestre. As alíquotas do IRPJ e da CSLL são de 15% e 9%, respectivamente, sobre o lucro presumido, podendo haver um adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder R$ 20.000,00 por mês.

Além do IRPJ e da CSLL, as empresas optantes pelo lucro presumido devem recolher o Programa de Integração Social (PIS) e a Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) sobre a receita bruta, de forma cumulativa, ou seja, sem direito a créditos sobre os custos e despesas incorridos. As alíquotas do PIS e da COFINS são de 0,65% e 3%, respectivamente.

Quais são as vantagens do lucro presumido para as empresas imobiliárias?

O regime do lucro presumido apresenta algumas vantagens para as empresas que atuam no ramo imobiliário, tais como:

• Dispensa de escrituração contábil completa, bastando manter o livro-caixa e o livro de registro de inventário;
• Possibilidade de distribuir lucros aos sócios sem incidência de imposto de renda na fonte, desde que não ultrapassem o valor do lucro presumido;
• Redução da carga tributária em comparação com o regime do lucro real, especialmente para as empresas que têm uma margem de lucro superior à presumida pela legislação;
• Maior previsibilidade dos valores a serem recolhidos, facilitando o planejamento financeiro e tributário.

Quais são as desvantagens e as limitações do lucro presumido para as empresas imobiliárias?

O regime do lucro presumido também impõe algumas desvantagens e limitações para as empresas imobiliárias, que devem ser consideradas antes de optar por ele, tais como:

• Restrição de faturamento anual, que não pode ultrapassar R$ 78.000.000,00, ou R$ 6.500.000,00 multiplicado pelo número de meses de atividade no ano, se inferior a 12 meses. As empresas que superarem esse limite devem optar pelo regime do lucro real;
• Variação do percentual de presunção do lucro de acordo com a atividade exercida pela empresa e o tipo de receita auferida. No caso das receitas decorrentes da venda de imóveis próprios, o percentual de presunção é de 8%, independentemente de os imóveis terem sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, desde que essa atividade conste do objeto social da empresa. Já as receitas decorrentes da locação de imóveis próprios estão sujeitas ao percentual de presunção de 32%;
• Aplicação do regime de caixa para as receitas decorrentes da venda de imóveis adquiridos para revenda, ou seja, o reconhecimento da receita somente no momento do recebimento das parcelas, e não no momento da celebração do contrato. Aplicação do regime de competência para as receitas decorrentes da venda de imóveis construídos pela própria empresa, ou seja, o reconhecimento da receita no momento da entrega das unidades, e não no momento do recebimento das parcelas;
• Submissão ao regime de ganho de capital para as receitas decorrentes da venda de imóveis que sejam ou tenham sido utilizados como sede da empresa, que consiste na diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel, corrigido monetariamente. O ganho de capital está sujeito à alíquota de 15% de IRPJ e 9% de CSLL, sem adicional, e não compõe a base de cálculo do PIS e da COFINS;
• Dispensa do pagamento do IRPJ, da CSLL, do PIS e da COFINS para as empresas que optarem pelo regime especial de tributação (RET) instituído pela Lei nº 10.931/2004, que se aplica aos incorporadores imobiliários que realizam operações de construção ou de venda de unidades imobiliárias, devendo recolher apenas uma contribuição única de 4% sobre o valor total das vendas.

Como escolher o melhor regime de tributação para a sua empresa imobiliária?

Como você pode perceber, o regime de tributação de receitas imobiliárias de pessoa jurídica e lucro presumido envolve diversas nuances e detalhes que devem ser analisados com cuidado pela sua empresa. Para escolher o melhor regime de tributação, é preciso levar em conta fatores como o faturamento, a margem de lucro, o tipo de atividade, o tipo de receita, o custo operacional, a estrutura societária, entre outros.

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