A busca por um lugar para morar ou cultivar alimentos levam muitas pessoas a ocupar imóveis dos quais não são os verdadeiros proprietários. São os casos de posse, que guardadas as regras legais, precisam ser regularizadas para poderem ser transformadas em propriedade.

Diante disso, a posse é um dos requisitos que pode levar alguém a adquirir a propriedade de um imóvel urbano ou rural e ter esse direito registrado na matrícula no registro de imóveis, mas é preciso se utilizar de um processo judicial ou extrajudicial.

Assunto extremamente importante para as pessoas detentoras do direito de posse. Pensando nisso, vamos falar de alguns pontos como:

1. O que caracteriza a posse de um imóvel?
2. Já construí uma edificação no imóvel, é possível regularizar?
3. Como funciona a Usucapião extrajudicial?
4. Como funciona a Usucapião judicial?

Confira abaixo!

O que caracteriza a posse de um imóvel?

A posse de um imóvel é caracterizada por diversas formas, mas principalmente por:

1. Utilizar como se fosse o próprio dono;
2. Ocupar e desfrutar do imóvel para moradia ou fonte de renda;
3. Guardar ou zelar do imóvel contra terceiros.

Da mesma forma, a posse pode ser classificada como:

1. Posse direta pelo uso do próprio possuidor;
2. Posse indireta quando o possuidor não usa o imóvel diretamente por alguma razão;
3. Posse justa, quando realizada de forma pacífica;
4. Posse injusta, quando realizada de forma violenta, precária ou clandestina;
5. Posse de boa-fé, quando a pessoa desconhece a existência de qualquer irregularidade em possuir determinado imóvel. Caso contrário é uma posse de má-fé.

Contudo, em linhas gerais, para que se possa transformar uma posse em propriedade, o possuidor precisa ter uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé.

Já construí uma edificação no imóvel, é possível regularizar?

As pessoas que ocupam os imóveis de posse há anos, desde que sejam verificados os requisitos legais, podem regularizar as construções. Para isso, a aquisição da propriedade pode ser realizada através da usucapião extrajudicial (em cartório) ou judicial.

Após a obtenção do título de propriedade será possível averbar a edificação construída no registro de imóveis.

Diante disso, após a usucapião, os principais passos para averbação da construção são:

1. Contratar um engenheiro civil/arquiteto para fazer os projetos e ajustes no imóvel;
2. Cadastrar na prefeitura para emissão do alvará de construção e as licenças sanitárias e ambientais se necessário;
3. Cadastrar nas companhias de água, energia e esgoto, para os imóveis ainda não cadastrados;
4. Solicitar a emissão do habite-se para o imóvel;
5. Pagar as taxas da prefeitura e da Receita Federal com relação a obra;
6. Comparecer no cartório de registro de imóveis com a documentação com requerimento para regularizar a construção na matrícula.

Como funciona a Usucapião extrajudicial?

A usucapião extrajudicial deve ser apresentada ao cartório de registro de imóveis da localização do imóvel.

Além da posse do imóvel, conforme vimos anteriormente, é preciso atentar para:

1. É exigido a presença de um advogado;
2. Fazer um requerimento ao registro de imóveis, qualificando as partes e com todos os requisitos contidos em uma petição inicial judicial para esse procedimento;
3. Estabelecer a modalidade de usucapião (Ordinária; extraordinária; especial Urbana ou Especial Rural);
4. Discriminar os fatos do pedido e indicar o início da posse e as características da desta. Informar se há construção ou demais benfeitorias;
5. Apresentar a descrição completa do imóvel, endereço, inscrição imobiliária e a matrícula se houver;
6. Estabelecer o valor do imóvel;
7. Requerer as notificações do Município, Estado e União para verificar se não é área pública;
8. Apresentar a anuência dos antigos proprietários e dos confrontantes do imóvel usucapiendo para a usucapião. Sem anuência expressa,os mesmos terão de ser notificados pessoalmente, e na falta de localização deles, o edital será a medida que se impõe.

Reunidos os itens acima é preciso apresentar os documentos estabelecidos pelo Conselho Nacional de Justiça para dar andamento ao processo.

Como funciona a Usucapião judicial?

O procedimento da usucapião judicial é uma escolha do Requerente.

Com isso, os principais requisitos para usucapião judicial são:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta;
2. Apresentar um justo título para alguns tipos de usucapião;
3. Ter o período mínimo aquisitivo na posse do imóvel, de acordo com o tipo de usucapião.

Os tipos de usucapião são:

1. Ordinária – O possuidor deve ter 10 anos ou mais de período aquisitivo, além de possuir o bem como se fosse seu mansa e pacificamente; possuir justo título, ou seja, documento comprobatório que tenha o poder de transferir o domínio/propriedade do bem, porém, por algum vício constante no documento, não houve a possibilidade de transferência; boa-fé do possuidor do bem, nesse caso deve-se existir a crença de que o bem que está sob sua posse lhe pertence de forma legítima; o prazo poderá ser reduzido para 5 anos se o possuidor haver estabelecido na propriedade a sua moradia; ou se realizou no imóvel investimentos de interesse social e econômico;
2. 2. Extraordinária – Esse independe de título ou de boa-fé, sendo o período aquisitivo de 15 anos na posse;
3. Especial rural – Somente aplicável aos imóveis rurais, onde o interessado deve residir no imóvel e cultivar. Nesse caso o período aquisitivo é de 5 anos;
4. Coletiva – Para imóveis urbanos e famílias de baixa renda. Imóveis com até 250 metros quadrados, com um período aquisitivo de 5 anos na posse;
5. Especial Familiar – Para imóveis abandonados por cônjuges há mais de 2 anos. Requerido por aquele que reside no imóvel.
6. Especial urbana – Pequenos imóveis em determinados municípios com período aquisitivo de 5 anos; o Requerente não pode ser proprietário de outro imóvel, não se pode haver oposição à posse.

Lembrando sempre que área pública não se pode ser usucapida.

Por fim, a regularização de um imóvel de posse exige a análise de cada caso concreto por um profissional especializado no assunto, de forma a apontar o melhor caminho com segurança jurídica.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.