A incorporação imobiliária representa uma boa maneira para aquisição de imóveis, de forma a suprir a deficiência do mercado em ofertar as pessoas que buscam a casa própria, montar um negócio ou fazer investimento.

Diante disso, as incorporações imobiliárias visam principalmente o fornecimento de grande número de unidades habitacionais ou comerciais edificadas em grandes condomínios.

Este é um movimento constante que pode ser realizado por incorporadoras imobiliárias ou pelas próprias construtoras, as quais podem ter benefícios fiscais para os referidos empreendimentos. 

Trata-se de um assunto de extrema importância para as incorporadoras imobiliárias ou construtoras que atuam nesse setor. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:

1. O que é incorporação imobiliária?
2. Qual a diferença de uma construtora para uma incorporadora?
3. O que diz a lei sobre uma incorporadora imobiliária?

Confira nos tópicos abaixo sobre detalhes desses questionamentos que podem ser esclarecedores.

O QUE SÃO INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS?

Incorporações imobiliárias são atividades realizadas com a finalidade de edificar unidades autônomas habitacionais ou comerciais.

As incorporações imobiliárias são previstas em Lei, a qual estabelece uma série de atos a serem praticados pelas incorporadoras, as quais podem ser as imobiliárias ou a própria construtora de obras civis.

Diante disso, as incorporações imobiliárias devem ser registradas em contrato e levadas a registro nos cartórios para que passem a ter efeitos legais e poderem ser enquadradas como tal.

Os referidos contratos precisam trazer variáveis como:

1. Qual a localização do empreendimento;
2. Estabelecer a finalidade das unidades imobiliárias habitacionais, comerciais ou mistas, como ocorre em alguns empreendimentos;
3. Mensurar a área total do empreendimento, detalhando também os espaços comuns externos e a área interna privativa;
4. Definir o número de unidades a serem construídas e os projetos a serem executados;
5. Estabelecer os preços mínimos e máximos de cada unidade autônoma de acordo com as suas características.

Feito o registro em cartório é possível começar os trabalhos de marketing, licenças e as vendas na fase de construção ou na própria planta.

O formato comercial adotado antes da conclusão das obras é legalmente possível tendo em vista os termos de responsabilidade civil e o detalhamento contido no memorial descritivo.

QUAL A DIFERENÇA DE UMA CONSTRUTORA PARA UMA INCORPORADORA?

As construtoras que operam em incorporações imobiliárias, geralmente, tratam da execução física da obra realizando atividades como:

1. Execução dos projetos;
2. Contratação de mão de obra;
3. Emprego de máquinas e demais tecnologias necessárias;
4. Aquisição de materiais de construção e controle de estoques;
5. Execução das etapas construtivas dentro do cronograma previsto;
6. Responsabilidade técnica sobre a obra e fiscalização das normas trabalhistas.

As construtoras que trabalham nesses empreendimentos costumam ser contratadas das incorporadoras, mas nada impede que assumam a atividade econômica de incorporação imobiliária.

Com relação às incorporadoras, por tratar-se da criação de um negócio imobiliário, geralmente é realizado por empresas imobiliárias, as quais executam atividades como:

1. Procuram um terreno disponível em determinada região da cidade;
2. Avaliam o potencial construtivo disponível para o local escolhido;
3. Idealizam o empreendimento de acordo com as características da região;
4. Contratam os serviços de arquitetura e engenharia de terceiros ou utilizam profissionais próprios;
5. Contratam ou fazem parceria com as construtoras;
6. Procura recursos com o agente financeiro;
7. Elaboram os trabalhos de custos, marketing e vendas das unidades;
8. Providenciam os registros das matrículas do empreendimento e do condomínio.

Lembrando que as incorporadoras imobiliárias podem também ser as próprias construtoras. Nesse caso elas desempenham funções de idealização do empreendimento, marketing, vendas, registros e em alguns casos até financiam parte dos valores das unidades.

Seja qual for o tipo de empresa responsável pela incorporação imobiliária, pode se utilizar dos benefícios fiscais conferidos a esse tipo de atividade, optando pelo RET (Regime Especial de Tributação) com aplicação de alíquotas diferenciadas de imposto.

O QUE DIZ A LEI SOBRE UMA INCORPORADORA IMOBILIÁRIA?

As incorporações imobiliárias funcionam sob a Lei 4591/64, a qual traz regras específicas para que esses empreendimentos aconteçam.

Em regra, as incorporadoras devem registrar não só o empreendimento conforme citamos anteriormente, mas também, levar a registro o estatuto e a convenção do condomínio, o qual fará a administração e aplicação das regras, também previstas na lei citada acima.

Com a publicação da Lei 13970/2019, a qual alterou a Lei 10931/2004, as empresas que se dedicam a incorporações imobiliárias tiveram mais benefícios, podendo optar pelo Regime Especial de Tributação, o qual consiste em dar um tratamento diferenciado para as empresas que obtém receitas decorrentes de incorporações imobiliárias de unidades residenciais.

Esse modelo tributário estabelece:

1. Aplicação de alíquotas unificadas que variam de 1% a 4% sobre a receita das unidades vendidas;
2. Realização do protocolo do termo de opção junto à Receita Federal do Brasil;
3. Aplicação do regime de afetação ao terreno e demais bens vinculados onde serão construídas as unidades imobiliárias;
4. Determina que o terreno e outros bens não responderão por eventuais dívidas tributárias;
5. Unificação dos tributos no RET (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS);
6. Estabeleceu parâmetros de acordo com a destinação das unidades habitacionais para determinar as alíquotas aplicáveis.

Por fim, podemos observar que existem muitos detalhes legais a serem avaliados para a realização de uma incorporação imobiliária. Diante disso, é necessário que as incorporadoras se cerquem de profissionais altamente capacitados que possam prestar a melhor orientação e evitar prejuízos indesejáveis com o empreendimento.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.