Ação de Despejo: entenda como funciona.
A ação de despejo é um dispositivo legal regulamentado nas Leis 8.245/91 e 12.112/09, que tem como objetivo recuperar o imóvel locado para seu proprietário.
Essas ações são utilizadas quando há descumprimento de cláusulas contratuais e falta de pagamento dos aluguéis.
Além das questões mencionadas acima, o locador deve apresentar uma justa causa devidamente comprovada para a propositura da ação, por exemplo, realização de obras irregulares sem aprovação do proprietário, descumprimento de regras condominiais, necessidade de obras emergenciais estruturais ou de habitabilidade ou requisição para moradia própria.
Sabendo da importância do tema tanto para o locador quanto para o locatário, preparamos este artigo com objetivo de esclarecer alguns pontos sobre esse instrumento jurídico através dos seguintes tópicos:
- O que é a ação de despejo?
- O que pode causar a ação de despejo?
- O que é a ordem de despejo?
- Recebi uma intimação de despejo, o que devo fazer?
- Como funciona a caução nas ações de despejo?
Confira a seguir!
O QUE É A AÇÃO DE DESPEJO?
A ação de despejo tem como finalidade regular a desocupação de imóveis urbanos ou rurais, alugados, emprestados dentre outras espécies contratuais imobiliárias.
Diversos motivos podem levar a uma medida judicial de despejo. Essas ações possuem previsão legal na Lei 8.245/91, em seus artigos 5º e 59 ao 66. Além dos dispositivos legais mencionados acima, outras alterações nesse tema ocorreram por meio da Lei 12.112/2009, onde a título de curiosidade, tratam dos os procedimentos, direitos e obrigações a serem observados nesses casos.
Dito isso, podemos dizer que a ação de despejo visa recuperar a posse do bem imóvel ao seu proprietário, através de um processo judicial.
O QUE PODE CAUSAR A AÇÃO DE DESPEJO?
Os fatores que podem levar um proprietário de imóvel a ingressar com uma ação judicial de despejo são:
| Atrasos ou falta de pagamento pelo locatário, dos valores dos aluguéis e demais taxas inerentes ao imóvel locado. |
| Desvios sobre as cláusulas em relação a locação, seja por danos físicos ao patrimônio, sublocação não autorizada ou descumprimento de regras condominiais. |
| Morte do locatário e um terceiro assuma o imóvel sem que haja um herdeiro. |
| Fim do contrato de locação. |
| Necessidade de obras essenciais para habitação. |
| Requisição do imóvel para moradia própria ou do cônjuge. |
| Troca por fiador que não cumpra os requisitos ou perda do fiador. |
O QUE É A ORDEM DE DESPEJO?
Ao se esgotar as medidas consensuais para desocupação do imóvel e não havendo outras formas de o locatário deixar a propriedade, será preciso realizar o ajuizamento da ação de despejo a fim de que o Juiz determine a ordem de despejo, que deverá ser cumprida no prazo de 30 dias.
Portanto, a ordem de despejo é um comando emitido pelo juiz para que o locatário deixe o imóvel. Ao mesmo tempo, de acordo com o contexto do caso, a ação de despejo poderá ser por pedido liminar, determinando a desocupação imediata do imóvel, muito utilizada em situações que apresentam riscos de desabamento.
RECEBI UMA INTIMAÇÃO DE DESPEJO, O QUE DEVO FAZER?
Se estiver diante de uma ordem de despejo, significa que há uma demanda judicial contra o locatário. Desse modo, o mesmo deve se apresentar ao processo, representado por um advogado.
A ideia do artigo não é esgotar as possibilidades, afinal, cada caso possui suas próprias particularidades que devem ser levadas em conta. No entanto, com objetivo de ajudar o leitor a orientar-se com sua realidade, separamos algumas dicas:
- Estabeleça um diálogo com o locador e busque um acordo para apresentar ao processo;
- Busque orientação jurídica com um advogado, informando os fatos que levaram a tal ação, de modo que o mesmo possa realizar sua defesa judicial;
- Tente arrecadar os valores em atraso para o depósito em juízo e ter mais tempo para discutir datas, juros de atraso e demais condições.
COMO FUNCIONA A CAUÇÃO NAS AÇÕES DE DESPEJO?
Nesse ponto, é importante mencionar que as ações de despejo são possíveis não somente sobre pessoas físicas, mas também jurídicas, como comércio e indústrias.
Sobre a caução para as ações de despejo, se tratando de débitos em atraso, o artigo 64 da Lei 8245/91, exige o depósito em caução no valor correspondente de 6 a 12 meses do valor do aluguel.
Essa exigência é uma forma de garantia caso a sentença ou decisão que concedeu a liminar de despejo seja reformada a favor do inquilino e o mesmo possa ser compensado pelo transtorno.
Lembrando que no artigo 59, §1º, para a concessão da liminar de desocupação em 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária, a caução será de 3 meses de aluguel, desde que esteja enquadrada em uma das situações exclusivas previstas nos incisos do mesmo artigo.
Por fim, trata-se de uma ação que requer a análise de cada caso concreto por um especialista no assunto, a fim de trazer maior segurança jurídica e evitar eventuais prejuízos.
Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.
