Como descomplicar uma regularização imobiliária?
Muitos proprietários de imóveis realizam reformas e até mesmo construções que aumentam a área construída sem as devidas licenças e o registro na matrícula do imóvel. Este problema pode ser resolvido com a regularização do imóvel, desde que seguidos alguns passos nas prefeituras, INSS e nos cartórios de registro de imóveis.
No Brasil são milhares de imóveis edificados sem a respectiva anotação na matrícula, o que pode gerar multas e desvalorizar o bem na hora de vender. São inúmeros terrenos contendo casas e estabelecimentos comerciais sem que tais obras estejam devidamente cadastradas nas prefeituras, no INSS e nos cartórios de registro.
Da mesma forma, há inúmeros casos de posse de áreas de terreno urbano e rurais com construções sem registros, sobre os quais, para regularizar dependem de procedimentos judiciais ou extrajudiciais.
Assunto muito importante para proprietários de imóveis e detentores de direito de posse. Pensando nisso, trouxemos um conteúdo exclusivo para melhor entendimento, como:
- O que é Regularização Imobiliária?
- Como fazer para regularizar um imóvel?
- Como regularizar um imóvel na Prefeitura?
- Como regularizar um imóvel no Cartório?
- A regularização Imobiliária judicial e extrajudicial.
Confira abaixo os detalhes desse tema que podem ser esclarecedores.
O QUE É REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?
A regularização imobiliária consiste em elaborar os processos junto aos órgãos responsáveis para que o imóvel ou edificação seja devidamente registrado e passe a compor a matrícula, cadastros municipais, estaduais e federais.
Conforme citamos, existem casos em que se adquirem terrenos e edificam obras sem que os cuidados e licenças sejam observados.
Diante disso, podemos citar como pontos que levam os imóveis a precisar de uma regularização:
- Falta do alvará de construção ou reforma que aumente a área construída;
- Construção realizada em desacordo com as regras do plano diretor do município, quanto ao número de pavimentos, área construída mínima e máxima; medidas de recuo;
- Falta de licenças ambientais para determinados locais;
- Falta de pagamento de taxas e demais impostos que podem recair sobre a construção e sobre o imóvel;
- Inexistência de projetos de engenharia civil com a respectiva responsabilidade técnica;
- Inexistência da certidão de habite-se, apontando que a edificação ou imóvel não está em condições de utilização;
- Falta de escritura de compra e venda, principalmente em imóveis de posse.
COMO FAZER PARA REGULARIZAR UM IMÓVEL?
A regularização do imóvel deve passar por um planejamento, o qual identifica quais os problemas ou obstáculos que estão afetando o procedimento, bem como, quais os documentos e ajustes necessários, de acordo com cada situação.
Com isso, o processo todo de regularização do imóvel deverá ser realizado em vários órgãos públicos, em geral, na Prefeitura Municipal, no Estado (para alguns casos), no INSS, nos cartórios de registro de imóveis e em último caso, no poder judiciário.
Logo, os principais passos para regularizar o imóvel ou edificação são:
- Cópia da matrícula e da escritura pública de compra e venda do imóvel;
- Cópia do documento de cessão de posse para os casos de requerimento judicial ou extrajudicial de usucapião;
- Elaboração do projeto de engenharia civil de acordo com as normas construtivas para cada município/local. Lembrando que a obra já deve estar com os eventuais ajustes de alocação da construção;
- Fazer o cadastro na prefeitura e emitir o alvará de construção ou reforma, bem como as demais licenças sanitárias e ambientais;
- Fazer os cadastros de água, energia e esgoto, de acordo com as características de cada município;
- Emitir a certidão de habite-se da edificação;
- Realizar o pagamento das taxas e as contribuições ao INSS;
- Protocolar os documentos no cartório de registro de imóveis para regularização da matrícula, na qual constará a edificação.
COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL NA PREFEITURA?
Para regularização do imóvel na prefeitura municipal é necessário verificar a legislação de cada município, bem como os documentos exigidos.
No entanto, nas regras gerais há que se observar o plano diretor de desenvolvimento e expansão.
No referido plano constam as regras para edificação em cada zona da cidade, contendo a metragem mínima e máxima, quantidade de pavimentos e os recuos mínimos da guia principal e nas laterais.
Diante disso, é necessário fazer o cadastro municipal e apresentar documentos como:
- Escritura e matrícula do imóvel;
- Documentos pessoais;
- Carnê de IPTU do térreo ou do imóvel;
- Projetos elaborados por engenheiros civis.
Não havendo irregularidades a serem sanadas a prefeitura emitirá os alvarás de construção ou reforma, alvará de regularização e posteriormente a certidão de habite-se e a negativa de débitos municipais.
COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL NO CARTÓRIO?
A regularização do imóvel no cartório pode se dar após o cumprimento dos requisitos na prefeitura municipal para construção ou reforma que aumente a área construída. Nesses casos haverá a anotação das novas características da edificação na matrícula de registro do imóvel.
Outras formas de regularização de imóveis em cartório são através de:
- Escritura pública de compra e venda para anotação dos novos proprietários de um imóvel;
- Regularização de imóveis com base na Lei 13465/2017, para aqueles em que há mais de uma edificação no mesmo terreno. Trata-se de um processo extrajudicial para definição de mais de uma matrícula para o mesmo lote de terras a pessoas diferentes;
- Regularização de imóvel por usucapião extrajudicial, destinado aos casos de posse de imóveis onde se busca a propriedade, mediante o atendimento das regras legais.
A REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA JUDICIAL E EXTRAJUDICIAL.
Conforme citamos, a regularização de alguns imóveis de posse, desde que apresentem as características e documentos indispensáveis pode ser realizada diretamente em cartório de registro de imóveis, de forma extrajudicial.
Da mesma forma, é possível regularizar extrajudicialmente, em cartório, imóveis adquiridos por doação, mediante escritura pública e o pagamento das taxas cartorárias e o ITCMD ao Estado.
Com relação a regularização de imóveis de forma judicial, esta é destinada aos casos de usucapião onde não há consenso entre o antigo proprietário e o possuidor. Para tal processo é necessário cumprir os requisitos legais inerentes a cada tipo de imóvel e tipo de usucapião, como o urbano, rural e o especial.
Outras formas de regularização do imóvel mediante processo judicial, pode ocorrer quando o proprietário cumpriu todos os requisitos para anotação na matrícula e por alguma razão os órgãos públicos estão indeferindo os pedidos.
Diante disso, mediante a apresentação dos documentos e argumentos de direito em juízo, é possível uma sentença judicial, a qual deverá ser cumprida por todas as partes envolvidas.
Por fim, a regularização do imóvel é um procedimento que exige a análise de cada caso concreto por um especialista no assunto, a fim de apontar o melhor caminho com segurança jurídica e evitando prejuízos futuros.
Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.
