A compra e venda de imóveis faz parte do sonho de muitos brasileiros em adquirir a casa própria ou um imóvel comercial para explorar uma atividade econômica e mesmo sendo algo comum na sociedade, ainda traz muitas dúvidas, inseguranças e em alguns casos o crédito imobiliário se apresenta como uma barreira.

O desejo de vender imóveis de forma mais rápida e com segurança, também encontra entraves burocráticos na hora de vincular o imóvel ao agente financeiro.

Diante deste cenário, onde muitas vezes exige uma solução para essas situações, a compra e venda de imóveis com a utilização da nota promissória pode ser um bom caminho. Até porque, este é um instituto jurídico em vigor e aplicável a esses negócios, desde que observados alguns cuidados.

No presente artigo, o leitor poderá entender um pouco mais sobre a nota promissória na compra e venda de imóveis e como esse instrumento pode ajudar nas negociações.

Aqui você irá encontrar os seguintes tópicos sobre o assunto:

1. Como funciona a nota promissória?
2. O que caracteriza uma nota promissória?
3. Parcelamento na compra e venda de imóveis com a nota promissória
4. Como deve ser esse contrato de parcelamento?
5. Devo registrar o contrato de compra e venda parcelado no cartório?

Abaixo abordaremos esses principais pontos de discussão e de que forma os detalhes podem influenciar nas negociações de compra e venda de imóveis.

COMO FUNCIONA A NOTA PROMISSÓRIA?

A nota promissória é um documento antigo e muitos ouviram falar, porém, poucos sabem como realmente ela funciona. Basicamente, seria como uma promessa de pagamento de determinada dívida.

O emitente é a pessoa identificada na nota promissória e deverá assinar o título de crédito como promessa de pagamento. O tomador será a pessoa que receberá a quantia estabelecida e ficará com a nota até a cobrança.

A nota promissória é um título de crédito que se preenchido corretamente e assinado possui relevância e validade jurídica. Portanto, é considerada como um título executivo extrajudicial, regularmente previsto em Lei, por possuir certeza, liquidez e exigibilidade. Desse modo, podendo ser utilizada em ações de execuções para cobrança de dívidas, isso a torna um meio confiável de pagamento.

Outro ponto importante é que existem dois tipos de nota promissória, a pró-soluto e a pro-solvendo.

Nota promissória pro-solvendo

Nesse modelo, a nota promissória tem a força de desfazer o negócio caso não haja o pagamento da dívida prescrita no documento. Vale lembrar, que no caso de utilização na compra e venda de imóveis, nesta modalidade, a nota fica vinculada ao negócio e o mesmo só será considerado finalizado após o pagamento total, ou seja, paga-se a nota e após isso o negócio será considerado quitado.

Nota promissória pró-soluto

A nota promissória pró-soluto é utilizada na transação comercial ou negócio realizado, não pode ser desfeita em caso de o devedor não cumprir com o pagamento da dívida.

Ou seja, digamos que uma empresa recebeu parte do pagamento da venda de seu imóvel pelo comprador, porém, o saldo restante foi entregue em nota promissória na modalidade pró-soluto.

No entanto, na data de vencimento o comprador não pagou o restante da dívida. Diante dessa situação, o vendedor não poderá desfazer o negócio e pegar seu imóvel de volta, será necessário ingressar judicialmente para obter o pagamento da dívida. Isso ocorre devido a nota promissória entregue em caráter pró-soluto ter como finalidade sinal de quitação do restante do negócio.

O QUE CARACTERIZA UMA NOTA PROMISSÓRIA?

Após uma breve ideia de como funciona a nota promissória e seus tipos na compra e venda de imóveis, alguns detalhes devem estar presentes no momento de sua elaboração, sendo necessário:

1. Conter a denominação “nota promissória”;
2. Promessa de pagamento de determinada quantia;
3. Data de pagamento;
4. Local que será efetuado o pagamento;
5. Nome da pessoa que deve receber o pagamento;
6. Indicação da data e lugar de emissão da nota promissória;
7. Assinatura de quem irá passar a Nota (subscritor);
8. Ausência da data de pagamento considera-se que o título será pago à vista.

PARCELAMENTO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS COM A NOTA PROMISSÓRIA 

O contrato de compra e venda de imóveis é um instrumento jurídico necessário para registrar a vontade entre as partes. Trata-se de um documento onde serão inseridas as cláusulas que delimitam os direitos e obrigações do vendedor e do comprador.

Previsto no artigo 481 do nosso Código Civil, alguns requisitos são indispensáveis para adquirir forma e trazer segurança jurídica ao negócio.

No caso de compra e venda a prazo, principalmente quando o comprador não tem o dinheiro necessário para a quitação à vista da obrigação, poderá ser formalizado o contrato, fundado em notas promissórias.

Desse modo, a nota promissória atua como sinal de pagamento das parcelas. A seguir, confira como esse contrato pode ser elaborado. 

COMO DEVE SER ESSE CONTRATO DE PARCELAMENTO? 

O contrato de compra e venda de imóveis deve seguir as regras do Código Civil Brasileiro, sob pena de ser anulado.

Dentre outras cláusulas, as principais são:

1. Qualificação completa das partes, inclusive dos eventuais cônjuges;
2. Cláusulas que demonstram os dados do objeto, ou seja, a descrição completa do imóvel em negociação;
3. O preço de venda e a forma de pagamento. Bem como, nos negócios a prazo, o valor da entrada, a quantidade de parcelas e o valor destas;
4. Cláusula discriminando as promissórias com suas respectivas informações quanto ao saque;
5. Cláusulas estabelecendo os prazos para entrega do bem;
6. Cláusulas que estabeleçam as multas por inadimplência, bem como, os juros e a forma de correção monetária dos valores;
7. 7. Cláusulas penais estabelecendo multas necessárias pelo descumprimento de alguma obrigação assumida pelas partes;
8. Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade;
9. Cláusulas resolutivas relativas aos prazos por desistência ou arrependimento, se cabíveis, bem como, possibilidade de manter o negócio atendidas algumas condições;
10. Cláusulas de direito sucessório.

DEVO REGISTRAR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA PARCELADO NO CARTÓRIO?

Os registros no Cartório de Registro, além de tornar os negócios públicos, trazem maior segurança para ambas as partes, naquilo que foi estabelecido em contrato.

Portanto, é possível fazer o registro do contrato em cartório, como também, é de extrema importância. Para isso, é necessário que o documento contenha alguns requisitos, como por exemplo:

• Qualificação completa das partes;
• Descrição completa da “coisa”, ou seja, do bem;
• O preço, mesmo que, do valor fiduciário, título representativo do dinheiro;
• Cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade.

Lembrando que em alguns casos, para que possa ser registrado, o contrato de compra e venda deverá ser elaborado por instrumento público.

Por fim, é possível perceber que se trata de um tema de grande relevância, que pode fomentar um grande número de negócios imobiliários. Isso porque, é uma alternativa de comprar ou vender imóveis de forma parcelada, fundada em notas promissórias. Todavia, é fundamental contar com uma assessoria especializada a fim de proporcionar toda segurança jurídica necessária.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.