ITBI: qual deve ser o valor do imóvel declarado para o imposto?
A declaração do valor do imóvel, para fins de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), é uma dúvida que atrasa e prejudica diversas negociações imobiliárias. Mas, no que diz respeito aos imóveis no âmbito do Município de São Paulo, essa dúvida já tem uma resposta por parte do Poder Judiciário.
Na prática, o que ocorre é que, na hora de cobrar o imposto, o Fisco Municipal costuma considerar o valor venal de referência do imóvel, tal como escrito no Cadastro Imobiliário Fiscal do Município de São Paulo — o qual, muitas vezes, é até maior do que o valor negociado na venda. Como consequência, o valor do imposto onera bastante o custo da aquisição do imóvel. Além disso, a forma da cobrança é considerada injusta por muitos contribuintes, que entendem que o valor usado como base de cálculo para o ITBI deveria ser o valor pelo qual o imóvel negociado.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) emitiu o seu posicionamento ao julgar o Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) nº 2243516-62.2017.8.26.0000.
De acordo com o Tribunal, o ITBI deve ser calculado sobre o valor venal do imóvel (usado no cálculo do IPTU) ou o valor da transação imobiliária. Deve prevalecer aquele que for o maior valor.
O valor venal do imóvel não se confunde com o valor venal de referência para fins de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O IPTU costuma refletir melhor o valor de mercado do imóvel, e inclusive, o valor venal costuma ser menor do que o valor venal de referência.
A Desembargadora Relatora do processo entendeu que o valor usado como base de cálculo para o IPTU e o valor da negociação são mais adequados à natureza da operação, e que ademais, instituir um valor venal diverso do usado no IPTU contrariaria a legislação constitucional e tributária, ofendendo o princípio da legalidade tributária.
O entendimento do TJSP pode ser considerado benéfico, primeiramente, por oferecer segurança jurídica aos negociantes. Adicionalmente, a decisão também traz boas perspectivas financeiras. Como consequência desse modo de cálculo, pode haver uma redução da carga tributária incidente nas transações imobiliárias. Isto é bom para compradores e vendedores, beneficiando sobretudo as empresas e profissionais cuja atividade comercial envolve a constante negociação de imóveis.
O julgamento é de 23/05/2019 e tem aplicabilidade para a cidade de São Paulo, embora, indubitavelmente, possa abrir precedentes para outras localidades e ser usado como fundamento.
É recomendável que essas empresas, bem como qualquer transação imobiliária, estejam assessoradas por advogados especializados em Direito Imobiliário, a fim de evitar o recolhimento indevido de tributos e/ou o abuso de direito por qualquer das partes.
Se você lê esse artigo a partir de outro Município, fora de São Paulo, recomenda-se ainda que consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário para assessorá-lo com base na legislação aplicável ao seu caso.
Este é um artigo de natureza informativa e não tem natureza de consulta jurídica ou financeira.
