No setor imobiliário muitos acabam deixando para regularizar seu imóvel prestes a realizar negócios. O problema é correr com essas questões burocráticas quando o foco deveria ser as tratativas da negociação e em muitos casos, devido a esses entraves, as partes podem não entrar em acordo e a transação não ser finalizada.

Contudo, ainda existem muitos casos de imóveis em situação irregular, adquiridos através de contratos de gaveta, sobreposição de áreas constantes nas matrículas, dúvidas quanto aos efetivos proprietários, edificações não averbadas, enfim, questões que exigem atenção e experiência de quem está à frente.

Concordamos que é um tema que requer atenção aos detalhes. Por isso, preparamos este artigo exclusivo com alguns esclarecimentos sobre:

1. O que é regularização imobiliária?
2. Qual o problema em possuir um imóvel irregular?
3. Como regularizar um imóvel?
4. Como regularizar um imóvel sem o “habite-se”?
5. Como regularizar um imóvel sem escritura?

A seguir, o leitor poderá acompanhar nesses tópicos informações relevantes sobre regularização imobiliária e como isso pode lhe ajudar a ter mais segurança em seus negócios e com seus bens.

O QUE É REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA?

Consiste na realização de procedimentos legais através de ações administrativas ou judiciais, com objetivo de dar condições para que o imóvel apresente toda a documentação legal e necessária para habitação, aquisição e transferência.

No âmbito administrativo, esses procedimentos são realizados nas prefeituras e nos cartórios de registro de imóveis.

Na esfera judicial, será preciso ingressar com demandas próprias, dependendo de cada caso concreto e das suas particularidades.

QUAL O PROBLEMA EM POSSUIR UM IMÓVEL IRREGULAR?

Conforme mencionamos no início, ao realizar negócios com imóveis ou efetuar edificações nesses, no momento de realizar a transferência é preciso ter uma série de cuidados, pois caso contrário, o proprietário ou possuidor poderá ter complicações como por exemplo:

1. Correr risco de penhora do bem em processos de cobranças de dívidas ou de inventários;
2. Receber notificações de multas do Estado ou Município pela falta de regularização ou falta de arrecadação de impostos;
3. Notificações e sanções para os casos de edificações construídas em desacordo com o plano diretor do município;
4. Desvalorização do bem na hora da venda por conta de irregularidades com as matrículas e averbações;
5. Negativa de financiamentos junto a bancos devido às irregularidades do imóvel.

Nota-se que são questões capazes de realmente complicar as negociações e até a moradia no imóvel. Por isso, no tópico seguinte, fique atento às dicas sobre como regularizar um imóvel.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL?

São inúmeras as complicações que podem surgir e impedir a regularização de um imóvel, portanto, é preciso ficar claro que a regularização depende da avaliação de cada caso e somente através de um estudo, liderado por profissionais especializados, é capaz de apresentar um panorama real da situação.

Ainda assim, em linhas gerais, para casos que envolvam o judiciário, podemos afirmar que os problemas mais recorrentes necessitam de procedimentos como:

1. Ingresso de ações de adjudicação compulsória;
2. Ações de usucapião, para aqueles que detém a posse;

Em situações prejudiciais:

1. Soluções de engenharia e de licenças, para as edificações em andamento, ou para aquelas realizadas sem a autorização das autoridades competentes;
2.   Soluções administrativas de registro para imóveis com matrículas desatualizadas ou irregulares.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM O “HABITE-SE”?

Imóveis que não possuem o “Habite-se”, denotam que o empreendimento não possui o Certificado de Vistoria e Conclusão de Obras. Este documento é emitido pelo órgão municipal responsável pelas obras e meio ambiente da cidade.

A ausência desse documento, resulta na restrição de residir ou ocupar o imóvel construído. Além disso, sem este certificado o cartório de registro de imóveis não realiza a averbação da edificação na matrícula, ou seja, o “habite-se” é um documento de fundamental importância.

Dito isso, a grande questão é: como regularizar tal situação?

Não é raro os proprietários finalizarem a construção dos imóveis e depois buscarem as licenças, por isso, nessas situações é preciso:

1. Juntar os documentos pessoais do interessado;
2. Resgatar cópia do registro de matrícula atualizada;
3. Realizar levantamento topográfico do imóvel;
4. Reunir os projetos arquitetônicos e demais projetos técnicos da edificação;
5. Protocolar os pedidos de licenças nos órgãos responsáveis nas respectivas prefeituras;
6. Realizar adequações quando necessárias na edificação;
7. Por fim, realizar a averbação da edificação no cartório de registro de imóveis.

Há essa altura, nota-se que são etapas trabalhosas e que exigem conhecimento para se obter êxito, porém, se o imóvel não tiver escritura? Por onde começo?

A resposta para esta pergunta deixamos para o próximo tópico.

COMO REGULARIZAR UM IMÓVEL SEM ESCRITURA?

A escritura pública de compra e venda é o documento chave para fazer o registro do imóvel tanto no cartório quanto para transferir a propriedade.

Os motivos para isso acontecer são vários, como:

• Contrato de gaveta
• Proprietário quitou financiamento, mas não prosseguiu com os registros;
• Inventário não foi aberto e concluído para atualização da matricula;
• Dentre outros.

Ou seja, outra situação que necessita de uma análise mais detalhada, contudo, em geral, as complicações podem ser resolvidas através de ações como:

1. Localizar o proprietário que consta na matrícula do imóvel, a fim regularizar a situação da propriedade no cartório;
2. Buscar os meios legais como ação de adjudicação compulsória, com respaldo de documentos de compra e venda e assim estabelecer o direito à propriedade e registro do imóvel;
3. Ação de usucapião, caso o proprietário registrado na matrícula não seja encontrado e já tenha decorrido o período aquisitivo na posse do imóvel.

Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.