Regularização imobiliária: como regularizar um imóvel já construído?
São comuns os casos em que as pessoas adquirem lotes de terreno e constroem suas casas sem observar as normas legais estaduais e municipais para realizar essas edificações.
Porém, quando decidem vender ou registrar a edificação na matrícula do imóvel se deparam com uma série de requisitos e documentos que só podem ser obtidos por meio de um processo de regularização.
O mesmo ocorre para os casos em que as pessoas adquirem a posse de um determinado imóvel. Nesses casos não há a transferência de propriedade e os processos para regularização também dependem de uma série de fatores.
Para ambos os casos acima citados há desvalorização na hora da venda ou impedimento pelas instituições financeiras quando o comprador depende de financiamento.
Trata-se de um assunto de extrema importância para as pessoas que se encontram nessas situações. Diante de disso, elaboramos um conteúdo exclusivo para esclarecer algumas questões relevantes, como:
- Como funciona o processo de regularização?
- Quais documentos são necessários?
- Quais tributos e taxas podem incidir na regularização?
Confira nos tópicos abaixo os detalhes desse tema que podem ser esclarecedores.
COMO FUNCIONA O PROCESSO DE REGULARIZAÇÃO?
Conforme citamos, a forma de regularização vai depender das características de cada proprietário, bem como, dos imóveis em questão.
Para os casos em que o proprietário já comprou o imóvel através de cessão de direito de posse, onde não há a transferência da propriedade, a forma prevista no nosso código civil é através de usucapião extrajudicial ou judicial.
Neste tema iremos focar nos casos em que se adquire um terreno e o proprietário realiza uma construção sem observar as regras ou adquire um imóvel (terreno com casa) de alguém que não averbou a construção na matrícula do imóvel.
Com isso, os principais problemas encontrados são:
- Falta de observância do plano diretor de cada município e da Lei de zoneamento;
- Falta de emissão dos alvarás de construção;
- Inexistência de eventuais licenças ambientais;
- Falta de projetos arquitetônicos e de responsáveis técnicos para a construção;
- Falta de pagamento dos impostos, contribuições e demais taxas para a construção;
- Falta da emissão do Habite-se para o imóvel.
Todos esses itens acima citados impedem o registro da edificação na matrícula do imóvel junto ao cartório, e isso precisa ser corrigido para evitar maiores prejuízos.
Para sanar os problemas e poder regularizar a obra é necessário uma série de passos, como:
- Providenciar a escritura de compra e venda do terreno e a cópia atualizada da matrícula deste;
- Para os casos em que não se tem a cópia da matrícula e da escritura pública, deverá entrar em contato com o vendedor, comparecer no cartório e providenciar esses documentos;
- Elaborar um projeto arquitetônico do imóvel, o qual já está edificado. Esse trabalho deverá ser realizado por um engenheiro civil, o qual irá estabelecer os ajustes construtivos que se fizerem necessários para assinar como responsável técnico;
- De posse dos documentos acima, necessário procurar a prefeitura municipal para emissão do alvará de construção e demais licenças eventualmente necessárias, como a ambiental;
- Requerer ou apresentar os cadastros e as ligações de água, esgoto e energia elétrica;
- Solicitar a prefeitura a emissão da licença de Habite-se;
- Pagar os débitos de INSS sobre a edificação junto à Receita Federal do Brasil;
- Procurar o Cartório de registro de imóveis para fazer as anotações na matrícula, averbando a construção, com o correspondente pagamento das taxas.
QUAIS DOCUMENTOS SÃO NECESSÁRIOS?
Para que se possa fazer a averbação da edificação, ou do terreno com a edificação na matrícula do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis é preciso seguir os trâmites e apresentar:
- Escritura pública do imóvel ou terreno;
- Contrato de compra e venda do imóvel (terreno ou imóvel já edificado);
- Certidão de Matrícula do imóvel devidamente atualizada;
- Alvará da obra para regularização;
- Certidão de Habite-se emitida pela Prefeitura Municipal;
- Certidões negativas.
QUAIS TRIBUTOS E TAXAS PODEM INCIDIR NA REGULARIZAÇÃO?
Para regularizar um imóvel, dependendo das características da propriedade, geralmente pode incidir:
- Contribuição ao INSS da obra;
- Pagamento de ITBI ou ITCMD, dependendo da forma de aquisição e de como está o registro na matrícula do imóvel. Como, se tem matrícula ou não;
- Taxas na prefeitura com alvarás, habite-se e demais licenças;
- Taxas cartorárias para registro e certidões de matrícula.
Por fim, as regularizações de imóveis podem ocorrer de várias formas, dependendo da legislação de cada Município e Estado, bem como, das características de cada imóvel, forma de construção, forma de aquisição da propriedade. Logo, é essencial contar com um especialista no assunto de forma a facilitar o processo e evitar prejuízos.
Ainda tem dúvidas sobre o assunto? Deixe seu comentário, será um prazer conversarmos sobre este tema.
