Usucapião de apartamento é possível? Veja a decisão do STF
Muitas pessoas conhecem o conceito da usucapião: é um direito concedido por lei a quem detém a posse de um bem por um determinado tempo, podendo esta pessoa pleitear ser proprietária do bem. Além do prazo determinado, a legislação impõe alguns requisitos para a usucapião, que podem variar conforme a natureza do bem ocupado. Assim, existe a usucapião de imóvel rural, a usucapião urbana, a usucapião de bens móveis (chamada de ordinária ou comum), entre outras modalidades.
Inclusive, a usucapião urbana tem alguns dos requisitos menos severos, em comparação com a usucapião extraordinária, por exemplo.
Os requisitos para usucapir (adquirir a propriedade por meio da usucapião) de um imóvel urbano são:
- animus domini (“comportar-se como dono”);
- posse ininterrupta e sem oposição por pelo menos 5 anos;
- usar o imóvel com fins residenciais e não ser proprietário de nenhum outro imóvel;
- o imóvel deve ter até 250m².
No entanto, havia certa controvérsia sobre a possibilidade de usucapir unidades imobiliárias de condomínios verticais (apartamentos). O instituto da usucapião de bens imóveis tem um histórico associado a terras, desde a Lei das Doze Tábuas. Por isso, embora o ordenamento jurídico brasileiro não especifique se o imóvel é individualizado ou parte de um edifício, essa dúvida existia e já foi alvo de processos judiciais.
Em 2020, um desses casos chegou ao Supremo Tribunal Federal (STF). Na ação judicial, uma pessoa solicitava o reconhecimento de usucapião sobre um apartamento financiado. Ela residia no apartamento há mais de 15 anos, um prazo maior do que o exigido por lei para usucapião de imóvel urbano. Além disso, o imóvel tinha menos que 250m². Aparentemente, os requisitos pareciam preenchidos pela autora da ação, que buscava adquirir o imóvel para evitar que ele fosse alienado pelo banco, devido ao inadimplemento no financiamento contratado.
Em primeira instância, o pedido foi negado, sob o argumento de que falta nele o caráter político-social descrito na Constituição Federal. Ante a decisão negativa, a autora recorreu ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que concordou com o Juiz de primeira instância e disse ainda que a usucapião urbana se destinava à aquisição de lotes, não se aplicando a unidades de condomínios verticais.
Ante as decisões negativas, a autora recorreu ao STF (RE 305.416).
Os Ministros do STF não julgaram o pedido da autora, mas afastaram o argumento do Tribunal do Rio Grande do Sul sobre a inaplicabilidade das regras de usucapião a imóveis que fazem parte de edifícios. De acordo com o Ministro Relator, Marco Aurélio, o julgamento da usucapião deve ser feito regularmente, verificando os requisitos independente de o imóvel ser lote ou apartamento. O Ministro destacou ainda que às normas constitucionais sobre usucapião deve buscar dar a maior eficácia possível, levando em consideração o fato de que moradia em apartamentos atualmente é muito mais frequente do que era outrora.
Dessa forma, o STF determinou que o processo voltasse para o Tribunal, para apreciação do pedido da autora.
Então, podemos entender que a usucapião de apartamento é sim possível — desde que todos os requisitos legais estejam devidamente preenchidos.
Este é um artigo de natureza informativa e não tem natureza de consulta jurídica ou financeira.
